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易资产提醒丨新一轮楼市降价可能来临!

2019-08-15 18:09:50

金九银十还没来,楼市降价打折已经重出江湖。


这一次,被降价席卷的不只是三四线城市,还有一线城市:广州率先打响了第一枪。
 
8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅也达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。
这些降价,并非尾盘清货或促销游戏,而是实打实的降价:有些是开价虚高发现市场不买账,从而不得不回归正常价格,有的是通过抢跑式降价快速回笼资金,还有的是现金流紧张下的不得已。
无论如何,降价的口子已经打开。凯风君在此前就多次预测,下半年降价促销有望重出江湖,只是没想到如此之快就得到验证。
 
这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?
 
其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。
 
如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。
这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。
只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。
发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。
 
万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。
 
前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。
这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。
 
其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。
 
今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。
 
数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。
 

时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。


与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。
 
虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。
 
其三,为什么这一次打响降价第一枪的是广州?其他城市会不会跟随?
 
事实上,从今年年初开始,广州楼市就未真正反弹,而是延续去年以来的高位盘整态势。
 
这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据,2019年上半年,广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同比去年大幅下滑22.3%,创下近四年以来的新低。

与此同时,广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套,而一年前这一数字还不到2万套。短短一年时间,二手房放盘量翻了将近3倍,可见市场抛售情绪何其强烈。
 
二手房成交量和放盘量,堪称真实的市场晴雨表。
可以说,以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整状态,只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。
 
高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。
这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。
 
所以,前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。
 
可以预料,只要货币环境和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。
 
其四,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心,但不要轻视政策的短期意志。你不可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。
 
对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。
 
中国楼市是典型的政策市。
 

易资产提醒各位投资者:

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